luni, 4 august 2008

is the sky falling?

nu mi-s eu expert in ale imobiliarelor (de fapt nu sunt expert in mare lucru :-) ) dar parca se tot ingusteaza fagasul pe care merg lucrurile in piata de RE romaneasca.

in primul rand se pare ca-n lumea dezvoltata (?), fuga de subprime, credit squeeze-ul si incetinirea economica (oare de ce nu-i spune lumea recesiune, forget about the technicalities...) au inceput sa se resimta rau in piata imobiliara. In State nici nu mai vorbim, acolo au inceput falimentele...

La noi oare ce se intampla?

Eu ziceam aici ca avem slowdown si ca se va sparge bula imobiliara. ca piata rezidentiala s-a blocat in ultimele luni nu mai e o noutate pentru nimeni (desi eu am reusit sa gasesc cumparator pt apartament). ca sunt din ce in ce mai greu de vandut apartamentele pana si cele din complexele noi, se vede chiar si prin numarul sporit de reclame din domeniu, care ne asalteaza de peste tot. am un prieten care cauta un apartament intr-un complex mai acatarii si-mi povestea cum il hartuiau agentii in disperare, cu oferte din ce in ce mai agresive (dupa ce isi gasise apartamentul dorit).

sunt si articole recente in acest sens care arata ca o parte importanta (30% zice Colliers) din apartamentele noi e cumparata de catre investitori de portofoliu spre a fi revandute in profit.

acuma ma gandesc si eu la un scenariu si-mi pun si eu intrebarile de rigoare:

- un investitor de portofoliu va vinde ca sa marcheze profitul. ca sa vanda ii trebui cumparator (duh!) care poate fi ori alt investitor de portofoliu ori bizonul local care vrea sa-si apartament in complex nou (recunosc ca si eu as vrea, da mai ieftin :))
- ambele categorii de cumparatori au nevoie de credite ca sa cumpere (mai rar sunt cei care au cash), ceea ce in conditiile inaspririi normelor BNR precum si a credit crunch-ului - mai ales pe RE - la nivel international (care il afecteaza pe investitor), devine din ce in ce mai greu.
- ce optiuni are un investitor de portofoliu daca piata internationala e in cadere, piata locala nu abunda de cumparatori? pai poate fie sa:
  1. astepte ca piata sa-si revina cu lichiditatea si preturile. lucru ok de principiu da ce te faci daca criza internationala se prelungeste spre 18-24 luni? in timp ce dobanzile la creditele cu care ai finantat achizitia curg si cresc...
  2. sa vanda cu discount. eventual daca a cumparat in stadiile initiale ale proiectului sau acum 2 ani are de unde sa taie vre-o 20-50% din pret fara sa piarda din capitalul initial ci doar asumandu-si un randament mai scazut?
ok piata romaneasca inca nu e afectata dar si-aici sunt mai multe posibilitati. poate ca s-au refugiat lichiditatile la noi pt ca e randament (mai sa fie) si-o sa fim crutati de criza (ahem...). sau poate ca inca ne molipsim mai incet de criza internationala. asta e rau pt ca inseamna insa ca piata va scadea in viitor si devine un lucru previzibil.

pai si atunci ce va face un jucator profesionist? va vinde acum sau va spera ca zvonistica si manipularea pietei vor mentine preturile sus?

intrebarea aici este care va fi cererea reala de apartamente, cea din partea bizonului roman care vrea quality housing? nu stiu ce sa zic aici cu restrictiile BNR si cu scumpirea creditelor, da nu prea-s optimist...

altminteri nu ramane decat sa ne uitam la investitori cum se pacalesc intre ei, ca-n bancul cu schimbatul chilotilor la Auschwitz. sau sa asteptam piata secundara ce va aparea ca urmare a executarii debitorilor restanti de catre banci si a punerii in vanzare a ipotecilor...

articolul din ZF spunea ironic, apropo de cererea de locuinte in Romania, ca "the sky is the limit". what if the sky starts falling?

Niciun comentariu: